А есть среди нас риэлторы по загородным земельным участкам?

LEO » 12 фев 2011, 18:02

Коллеги. Есть ли среди нас люди, которые по роду своей деятельности занимаются поиском, куплей-продажей загородных участков земли под ИЖС? Наших очень хороших знакомых интересует покупка земли под ИЖС в пределах 20-25 км от кольцевой и площадью от 6 до 10 соток. Бюджет небольшой, если будет конкретика, тогда озвучу. Плюс ко всему необходима консультация по назначению земель и их переводу. Например, сложно ли перевести земли сельхозназначения под ИЖС, можно ли в ДНП или садоводствах строить дома для постоянного круглогодичного проживания при обязательном условии прописки в этот дом? Да и вообще вопросов много, хотелось бы со специалистом пообщаться

Akela » 12 фев 2011, 18:07

Жил этой темой лет пять назад.
Перевод под ИЖС одного отдельно взятого участка из сельхозки - нерентабельно. Там общественные слушания надо проводить. Обычно переводят сразу всей пачкой, целым проектом.

Строить дома в ДНТ (ДПК) можно. С регистрацией там - никак (было). Теоретически, регистрация носит уведомительный характер, и регистрироваться можно где угодно, но это только теоретически.

LEO » 12 фев 2011, 18:22

Akela
Сергей. Смысл такой. Наши друзья, послушав наши мечты

решили перебраться из квартиры в городе в загородный дом на постоянное житье

Сволочи блин, завидую белой завистью :oops:

Их основные критерии:
- Участок от 6 до 10 соток, чтобы поставить дом площадью около 150-170 м.кв. и осталось место для строительства гаража/сарая и небольшого ухоженного газона с детской площадкой, местом для мангала, и беседкой.
- После строительства дома у них должна быть возможность постоянной регистрации по этому месту жительства.
- В месте, где планируется покупка земли, должно быть электричество, газ, желательно централизованный водопровод, чтобы скважину не делать. Централизованная канализация - верх их мечтаний

- Удаленность от кольцевой автодороги - не более 20-25 км, чтобы на работу было не очень накладно ездить. Желательно, чтобы в поселке было транспортное сообщение до города в виде электричек, автобусов, маршруток (что-то одно устроит).
- Соответственно, бюджет участка, чем меньше, тем лучше, так как придется все равно получать технические условия на электричество, на воду, на газ, что тоже стоит немало денег.
Вот в принципе все. Дальше нюансы, в зависимости от месторасположения участка

Добавлено через 57 секунд:
Re: А есть среди нас риэлторы по загородным земельным участкам?
Кстати, слышал о таком понятии, как "дачная амнистия". Может кто подскажет, что это такое, и с чем едят?

Akela » 12 фев 2011, 20:24

LEO писал(а):Akela
Сергей. Смысл такой. Наши друзья, послушав наши мечты решили перебраться из квартиры в городе в загородный дом на постоянное житье Сволочи блин, завидую белой завистью

Тоже медленно иду к этому. Город достал.
У меня жена риэлтор, но в Московской области работает. По каким-то моментам попрошу ее дать консультацию, если от "Доктора Хауса" оторвать получится....

Итак, пока пишу я.

- После строительства дома у них должна быть возможность постоянной регистрации по этому месту жительства.

Жена дает консультацию:
Регистрация только на землях населенных пунктов. Соответственно, земли с/х назначения отпадают.

Кстати, не мое, дело, конечно, но я бы на этом не зацикливался. Зарегистрировался бы в городе, а дом строил бы пусть даже не на землях населенных пунктов. И земля там дешевле получится.

- В месте, где планируется покупка земли, должно быть электричество, газ, желательно централизованный водопровод, чтобы скважину не делать. Централизованная канализация - верх их мечтаний

Честно говоря, не понимаю их - уезжают из города, а все равно вяжут себя в зависимость от городской инфраструктуры.
Но их дело... Просто дороговато в содержании получится. Из опыта - оптимально - газ и электричество. Воду - из скважины. Плюс резервный мультитопливный котел в подвал дома, чтобы независимым быть. Но это, конечно, мое мнение.

- Удаленность от кольцевой автодороги - не более 20-25 км, чтобы на работу было не очень накладно ездить. Желательно, чтобы в поселке было транспортное сообщение до города в виде электричек, автобусов, маршруток (что-то одно устроит).
- Соответственно, бюджет участка, чем меньше, тем лучше, так как придется все равно получать технические условия на электричество, на воду, на газ, что тоже стоит немало денег.

Я бы под такие условия искал бы в деревнях старые дома. Покупал бы с участком, на который уже и ТУ на электричество получены, и газ заведен. Тогда получать все это не надо.

Если смотреть ДНТ, ДПК и прочие садовые товарищества - надо внимательно шерстить документы на предмет:
- какая инфраструктура есть и у кого на балансе находится;
- смотреть финансовое состояние ДНТ (ДПК) - там могут быть серьезные долги за инфраструктуру перед застройщиками;
- шерстить интернет на предмет скандалов и отзывов по объекту.
То есть - там серьезная экспертиза должна быть, потому что иначе, вступив в ДНТ (ДПК), ты подписываешься нести и бремя расходов, то есть - принимаешь на себя и долги. А если инфраструктуру мудрый застройщик оформил на свою компанию - то он сможет задирать стоимость обслуживания, т.е. та же коммуналка будет заоблачной.

Кстати, слышал о таком понятии, как "дачная амнистия". Может кто подскажет, что это такое, и с чем едят?

Это легализация строений (дачных и садовых домиков), построенных без надлежащих разрешений. К строениям на территории населенных пунктов отношения не имеет.

Вот, немного сумбурно. Спрашивай, если еще какие вопросы.

LEO » 12 фев 2011, 21:16

Akela писал(а):Регистрация только на землях населенных пунктов. Соответственно, земли с/х назначения отпадают.

То есть, регистрация постоянной прописки разрешается на землях ДНП, садоводствах и землях под ИЖС (ну последнее и так понятно

) ? То есть земель всех назначений, кроме с/х?

Akela писал(а):Зарегистрировался бы в городе, а дом строил бы пусть даже не на землях населенных пунктов. И земля там дешевле получится.

Тут вот какая штука. Друзья имеют квартиру в городе. Стоимость этой квартиры позволяет купить участок и построить на нем дом. То есть идет обмен (условно) городского жилья на загородное. В этом случае, кроме как в построенном загородном доме, регистрироваться будет негде.

Akela писал(а):Честно говоря, не понимаю их - уезжают из города, а все равно вяжут себя в зависимость от городской инфраструктуры.

Не, это просто удобства, которые позволят не выносить каждый день ведро из туалета

Все-таки люди, которые бОльшую часть жизни прожили в городе, не сразу смогут привыкнуть к "деревенской" жизни. Тем более, это далеко не "молодая" семья. Просто они уже устали от городской жизни, но хотят все-таки некоторого комфорта в плане инженерных коммуникаций, который у них сейчас есть в квартире.

Akela писал(а):Я бы под такие условия искал бы в деревнях старые дома. Покупал бы с участком, на который уже и ТУ на электричество получены, и газ заведен. Тогда получать все это не надо.

Основной вопрос этой темы - найти риелтора, который и займется этим вопросом, предварительно дав консультации по средним ценам по земле.

Akela писал(а):То есть - там серьезная экспертиза должна быть

Эта задача тоже будет ложиться на человека, который будет посредником между продавцом и покупателем.

Akela писал(а):от, немного сумбурно. Спрашивай, если еще какие вопросы.

Спасибо

Я это ,типа задал уже

Akela » 12 фев 2011, 23:17

То есть, регистрация постоянной прописки разрешается на землях ДНП, садоводствах и землях под ИЖС (ну последнее и так понятно ) ? То есть земель всех назначений, кроме с/х?

Все еще хуже.
Сельхозназначение - это категория. Еще категория бывает - "Земли населенных пунктов", ну, еще несколько, сейчас не о них.
А "под ИЖС", "для ведения дачного хоз-ва" и прочее - это разрешенное использование. То есть - еще подкатегория.

Тут вот какая штука. Друзья имеют квартиру в городе. Стоимость этой квартиры позволяет купить участок и построить на нем дом. То есть идет обмен (условно) городского жилья на загородное. В этом случае, кроме как в построенном загородном доме, регистрироваться будет негде.

Жена говорит вот.. Из ее опыта - такая схема очень часто (почти всегда) приводит к перерасходу бюджета (инфляция и прочее), в результате просто остаются люди с землей, недостроенным домом (хорошо, если не просто коробка на фундаменте), и без жилья.

Не, это просто удобства, которые позволят не выносить каждый день ведро из туалета Все-таки люди, которые бОльшую часть жизни прожили в городе, не сразу смогут привыкнуть к "деревенской" жизни. Тем более, это далеко не "молодая" семья. Просто они уже устали от городской жизни, но хотят все-таки некоторого комфорта в плане инженерных коммуникаций, который у них сейчас есть в квартире.

Уже обдумывал для себя. Туалет - септик. Вода - скважина. Чтобы не зависеть.

Основной вопрос этой темы - найти риелтора, который и займется этим вопросом, предварительно дав консультации по средним ценам по земле.

По Питеру не сможем помочь, надо местного искать. Только пусть поосторожней, на разводил не нарвутся.
Передача денег - по расписке, с паспортными данными. А то часто люди приходят, жалуются, что агенты денег берут и пропадают.

Akela писал(а):То есть - там серьезная экспертиза должна быть

Эта задача тоже будет ложиться на человека, который будет посредником между продавцом и покупателем.

ДПК или ДНТ ни один риелтор не осилит. Там все очень непрозрачно бывает.

Вкраце ключевые моменты:
- сколько и кому, за что должен ДНТ или ДПК.
- кто хозяин водопроводов, газопроводов, электросетей;
- кто управляет всем общим хозяйством;
- на кого все сети оформлены;
- на кого оформлены внутренние дороги (?)
- на кого оформлены земли общего пользования;
- органы управления - когда были общие собрания, смотреть протоколы.

LEO » 12 фев 2011, 23:30

Akela писал(а):Все еще хуже.
Сельхозназначение - это категория. Еще категория бывает - "Земли населенных пунктов", ну, еще несколько, сейчас не о них.
А "под ИЖС", "для ведения дачного хоз-ва" и прочее - это разрешенное использование. То есть - еще подкатегория.

Хорошо. Поставлю вопрос по-другому. На землях каких назначений можно оформить постоянную регистрацию (прописку), чтобы не было дополнительных проблем?

Akela писал(а): такая схема очень часто (почти всегда) приводит к перерасходу бюджета (инфляция и прочее), в результате просто остаются люди с землей, недостроенным домом (хорошо, если не просто коробка на фундаменте), и без жилья.

А почему нельзя сразу купить землю, с возможностью прописки в построенном доме, поставить дом, облагородить его, и потом там прописаться? Какие подводные камни еще есть? Стоимость земли будет известна по договору купли-продажи, пошлины за регистрацию тоже, ну, составление нового кадастрового плана... цена тоже регламентирована. А что еще?

Akela писал(а): Туалет - септик. Вода - скважина. Чтобы не зависеть.

Возможно. Но, правда я точно не знаю, мне кажется это потребует большего расходования ежемесячного бюджета на обслуживание всего этого, да и со скважиной будут проблемы с питьевой водой (много фильтров) и с "помыться в душе", так как придется ставить насосную станцию, давление в которой непостоянно. Вода будет идти то горячая (из бойлера) то холодная, по временным интервалам соответствовать времени включения насосной станции. Ну, или как вариант, ресивер на 100-150 литров, но это тоже доп.затраты, и как это себя поведет, не совсем понятно

Akela писал(а): Только пусть поосторожней, на разводил не нарвутся.
Передача денег - по расписке, с паспортными данными.

Спасибо, обязательно передадим этот момент нашим друзьям. Кстати, а договор купли-продажи и сразу расчет, ну, типа, как автомобили покупают... тута такая схема не сработает? Естественно, после юридической проверки чистоты участка?

Akela писал(а):ДПК или ДНТ ни один риелтор не осилит.

А к кому тогда обращаться? Наши друзья ищут (стараются) прямую продажу от собственника. Но, для страховки, хотят подключить к этой сделке агенство недвижимости, чтобы уменьшить риски. Как лучше поступить??? Чтобы максимально они себя могли обезопасить? Может, имеет смысл им застраховать такую сделку?

Блин, чем больше в это вникаю, тем больше у меня возникает сомнения в гарантированной чистоте сделки. Не хотелось бы, чтобы хорошие люди, которые нам в свое время сильно помогли, попали в какую-то переделку...

Командор » 15 фев 2011, 11:39

Скважина - фильтр - насосная станция - доп. ресивер 50 л - бойлер 80-100 л Все работает отлично. Все достаточно бюджетно. Параллельно насос для бани. полива огорода, мытья машины и т.л.

GVA » 15 фев 2011, 12:43

То же самое, тока колодец вместо скважины и без ресивера

LEO » 15 фев 2011, 13:12

Это все понятно... а по теме может скажет кто чего?

AMK » 15 фев 2011, 15:27

Токсово.

LEO » 15 фев 2011, 15:52

AMK
Миша, а поподробнее? У тебя кто-то этим занимается?

З.Ы. Появилось желательное направление - тосненский район, ориентировочно Саблино, Никольское или ближайшие окрестности

AMK » 15 фев 2011, 16:52

Леня,

когда люди ставят себе подобные цели я считаю они ясно отдают себе отчет в том, что и сколько стоит в радиусе 20-25 км. Токсово удовлетворяет всем параметрам: газ, электричество, близость к городу и пр. Лично сам имею представление и о районе и об инфраструктуре. Не так давно услышал, что люди умудряются делать ИЖС в садоводствах (причем относительно новых).

Akela » 17 фев 2011, 10:23

Хорошо. Поставлю вопрос по-другому. На землях каких назначений можно оформить постоянную регистрацию (прописку), чтобы не было дополнительных проблем?

Теоретически - на любых, пригодных для проживания (Постановление Конституционного суда РФ от 14.04.2008 №7-П)
Практически - зависит от особенностей местных властей.

А почему нельзя сразу купить землю, с возможностью прописки в построенном доме, поставить дом, облагородить его, и потом там прописаться? Какие подводные камни еще есть? Стоимость земли будет известна по договору купли-продажи, пошлины за регистрацию тоже, ну, составление нового кадастрового плана... цена тоже регламентирована. А что еще?

Стоимость постройки дома. Она непредсказуема. Может тупо не хватить денег на достройку.

большего расходования ежемесячного бюджета на обслуживание всего этого, да и со скважиной будут проблемы с питьевой водой (много фильтров) и с "помыться в душе", так как придется ставить насосную станцию, давление в которой непостоянно. Вода будет идти то горячая (из бойлера) то холодная, по временным интервалам соответствовать времени включения насосной станции. Ну, или как вариант, ресивер на 100-150 литров, но это тоже доп.затраты, и как это себя поведет, не совсем понятно

Насколько помню, устанавливали септики отечественного производства. Их раз в год обслуживать предписывалось: говнокачку подогнал - она вынули из бака компост, сыпанул в бак бактерий - все.
Есть тонкости: септик правильно установить надо, а то в половодье он всплывет как подземная лодка на перископную глубину. Якорить его надо, тем более - под Питером, там земли более влажные, болотистые. Потому что, по большому счету, септик - это специальная цистерна, законопаченная под землю. Были очень смешные случаи, когда эти септики в массовом порядке всплывать начали. Причем застройщик был хитер, и в домах не только септики ставил, но и подвалы "укреплял", закапывая под дом самодельный металлический контейнер, называя это "герметизацией подвала".
В общем, всплыли и "подвалы" - вместе с домами, и септики. Было смешно.

Кстати, а договор купли-продажи и сразу расчет, ну, типа, как автомобили покупают... тута такая схема не сработает?

Нет, потому что риэлтор - это человек, который будет (во всяком случае, на словах) искать продавца, согласовывать условия - и за это получать комиссию. Соответственно, риэлтор попросит какую-то часть суммы внести предоплатой "за хлопоты" - и это нормально. Вот только оформлять эту передачу надо грамотно, потому как риэлторы нередко после получения предоплаты забивают на заказ, а при неправильном оформлении передачи денег вернуть деньги нет никакой возможности.

А к кому тогда обращаться? Наши друзья ищут (стараются) прямую продажу от собственника. Но, для страховки, хотят подключить к этой сделке агентство недвижимости, чтобы уменьшить риски. Как лучше поступить???

У друзей много лишних денег? (риторический вопрос) Агентство по недвижимости, конечно, от сделки не откажется, но будет ли гарантировать чистоту сделки? Это надо прописывать в соглашении с Агентством. Естественно, в типовых соглашениях о такой ответственности - ни слова.
И брать на себя ответственность - вполне конкретную, денежную - они вряд ли захотят.
Нужно проверять легальность приобретение участка продавцом - смотреть всю цепочку., кто когда приобрел, не было ли споров и арестов. Получить нотариальные согласия от супругов продавца.

Можно устроить заказной судебный процесс, на котором попробовать оспорить сделку, по которой продавец в свое время приобрел участок, этот суд проиграть и получить, таким образом, некую "квази-преюдицию", защиту сделки. Оно не абсолютная гарантия, но помочь может.

Далее. Процедура купли-продажи, передачи денег. Надо готовить с точек зрения:
- перечня документов и расходов на их изготовление (кадастровый план, как правило, и акт разграничения границ участка);
- момента передачи денег (как правило, частями в согласованные этапы, например - при подписании договора, при подаче документов в регпалату, при получении свидетельства на покупателя);
- момента передачи подлинных документов;
- расходов по регистрации (кто платит пошлины);

Добросовестное агентство все это делает само. Вопрос лишь в стоимости их услуг и добросовестности.

Чтобы максимально они себя могли обезопасить? Может, имеет смысл им застраховать такую сделку?

Неплохо бы, но надо четко оговорить, что является страховым случаем.

Блин, чем больше в это вникаю, тем больше у меня возникает сомнения в гарантированной чистоте сделки. Не хотелось бы, чтобы хорошие люди, которые нам в свое время сильно помогли, попали в какую-то переделку...

В этих вопросах надо быть параноиком.

Кто сейчас на конференции